很多购房者之所以买房纠结，在于新房和二手房之间的难以选择。
如果买新房，因为供地原因，2019年1-10月北京普宅供应87%以上在五环以外，嫌远;如果买二手房，虽然有好地段，但又因为品质问题，嫌旧。
就在这两难之间，很多人等了一年又一年，蹉跎了岁月，成就了房价。
那么有没有一种两全的选择：即房子又新，地段又好?
那当然是有的了，买城市更新的住宅，地段和配套，成熟的无以复加，价格便宜的喜人。
先说重点，北四环旧改项目小营路5号近日亮相了，前期为写字楼，经过内外部重新改造，现已改造成为126套住宅+底商，住宅面积为109平米-194平米 2居至4居(后面有户型图)，均价6.7万左右，预计总价在730万-1100万左右。精装修，准现房，产权年限为70年住宅，改造后剩余51年，土地到期正常续签。
小营路5号就是以前的四方大厦，为首创集团全资子公司首创经中打造的住宅类城市更新项目，旧写字楼“脱胎换骨”，将以全精装交付的住宅产品进入亚运村新房市场。
小营路5号所属板块为朝阳区的亚奥板块，也是我们所熟知的亚运村板块。这个板块成名于上世纪90年亚运会，期间涌现了一批公房如安苑里、慧忠里、安慧里等，目前二手房报价多在7万/平左右;而伴随着2008年奥运会，亚运村板块迎来第二春，彼时各路新房争相斗艳，而这几个高品质社区如保利香槟花园(目前二手房9万多)、远洋万和城(目前二手房10万多)、紫玉山庄(单价12万左右)的到来直接让亚奥板块跻身“富人区”。
反观眼下的小营路5号，均价6.7万左右，这个价格无异于是拿二手房的价格来撬动纯商品现房，这场博弈难道不值得?
如果说价格是小营路5号绝对的底牌，而周边完善的配套则是它敢卖7万的底气。
用小编的话说，朝阳为数不多的几大名校，小营路5号占了2个。对于苦寻优质学区的家长而言，小营路5号不失为一个好答案。
其实，放眼国际，我们会发现发达国家早已进入“城市更新”时代。
以美国为例，美国每年房屋交易500万套，但其中90%是二手住房，新房仅占10%左右。走在曼哈顿的街道上，你会发现哪里都有脚手架的身影，这个城市时刻都在悄无声息地进行着“城市更新”。
城市更新伴随着中国大中城市过去30年高速发展，迎来了以存量焕新、内涵增值为发展诉求的全新时代。作为首都北京，存量房早已过剩，即将迎来“城市更新”的热潮。
那么，对于购房者而言，买城市更新的住宅，到底有哪些好处呢?
1、地段和配套，成熟的无以复加
城市更新项目一般在区位上比现有豪宅更优越。
即使豪宅项目也未必能做到周边环境最佳状态，但城市更新住宅大概率是在城心最繁华、最成熟的地带。不仅交通方便、商业发达，周边还有丰盛的教育资源、医疗资源，其中不乏优质学区和知名医院。
而且，这类重要的生活资源基本在步行可达的距离内，在生活便利性上，其他新房住宅根本无法比肩。
2、产品换新，适应时代潮流
城市更新住宅并不是对二手住宅的修修补补，而是通过整体再设计、再改造，重新激发建筑的生命力，从根本上适应居者的审美需求、功能需求、服务需求，在保留城市人文痕迹的同时，换得舒适宜居，同步时代潮流，创造崭新的居住形态和生活方式。
所以，城市更新住宅一般不会出现二手房的产品弊病，如：户型的逼仄，功能的欠缺，物业管理的混乱。
而是在设计师的巧思下，获得与新房一样的品质感，而且不少项目通过精装修进一步优化居住功能，让居者实现拎包入住的快感。
因此，城市更新住宅的产品往往是关键看点。
3、 居住+投资，可能是最好的选择
其实前文分析的购房者选择困境，也在于住宅作为一项资产带给人的不确定性。
比如说买地段好、配套优的新房，在豪宅价位上，基本不具备太高的投资价值，其租金回报率多数情况下，惨不忍睹。
二手房虽然好租，但在品质制约下，租金难以提升，且整体资产的升值幅度也十分有限。
但城市更新住宅可以规避以上所有问题。城市中心区不仅好租，而且因为品质不弱于新房，租金上升没有天花板。
另外，其售价不会向豪宅看齐，因此具备更高性价比优势，未来房产的升值空间亦比较可观。
所以，无论从使用角度，还是投资角度，城市更新的住宅产品都有很多优势。
小营路5号即四方大厦改造项目是首创经中城市更新平台存量低效资产改造的又一重点工程。项目位于属于亚运村区域，紧邻北四环。总建筑面积18,213㎡，由126套109-200㎡高端住宅构成，全精装交付，也是首创经中打造的首个住宅类城市更新项目。当前，小营路5号整体工程正在有条不紊地向前推进，先期亮相的接待中心及样板间预计将在9月中旬正式开放。
首创经中是首创集团全资子公司，以“再造城市新文明”为使命，为中国未来新城市的发展做样板。公司旗下京津合作示范区(中国·光年城)、首创·美澜湾等项目均为业内示范项目、样板工程。
解读地段稀缺，改善产品
“四环的新房不好找了，而且还是北四环的。”小营路5号的销售顾问非常明白自家项目的最大优势在哪里。
优势的地段、成熟的配套，6.7万元/平方米左右的定价，如此地段+如此价格，堪称“稀缺”。“预计不同层高、不同户型单价从67000元到71000元都会有，小户型单价更高一些。”
项目在改造成住宅楼之前，四方大厦一直是作为办公楼使用。因为距离5号线地铁比较远，户型虽然方正但是受通道处的承重墙的影响无法打通，所以楼内的公司很低，所以基本上楼内的公司以初创型企业和小企业为主，租金与周边的房地置业大厦、富盛大厦、也是有很大的价格差距。到后期因为缺乏管理经验，还有一家白领公寓在楼内租了两层。所以整体上楼内的租赁业态比较混乱。
2018年首创集团的下属公司首创经中决定将这个它打造成城市住宅更新项目，旧的写字楼脱胎换骨，将以全新的精装交付状态进入亚运村的住宅新房市场，这应该也成为北京首个商改住的项目案例。
紧邻北四环的房子，出行对地铁的依赖度没有五环外的楼盘那么高，但小营路5号依然有毗邻5号线和15号线两条地铁线的优势，距离惠新西街北口站1.3公里，距大屯路东站1.5公里。项目周边有令人羡慕的教育资源，包括陈经纶中学嘉铭分校、芳草地国际学校世纪小学、芳草地国际学校万和城校区、中国音乐学院附属北京实验学校本部校区。医疗资源也不用愁，中日友好医院近在咫尺，北京安贞医院也不远。
开发商：首创经中 ，产权年限：70年(商品房)，建筑类型：平层住宅
交房时间：准现房(今年年底或来年年初交房)，交房标准：精装修，总户数：126户
总楼高：15层，得房率：82%-85%
成交均价：67000元/平米，总价730-1100万，首套首付300万起
小营路5号共计126套房源，包括109平方米、121平方米、139平方米、150平方米、194平方米户型，供应最多的是109平方米户型。
【交通配套】紧邻小营路5分钟上四环,10分钟上五环,地铁5号线惠新西街北口站1300米;地铁15号线大屯路东站1500米内,公交,538路、905路、928路、运通110、13路、386路、594路、596路、658路步行5分钟内均可达
【商业配套】华堂商场、道尔泰生活广场、远洋未来广场购物中心、金泉广场购物中心、环宇荟购物中心
【教育学校】北京陈经纶中学嘉铭分校、北京朝阳区芳草地国际学校、世纪小学、北京朝阳区芳草地国际学校
【医疗配套】中日友好医院、北京安贞医院、北京朝阳中西医结合医院、北京中医药大学第三附属医院
【公园环境】华汇紫薇公园、黄草湾郊野公园、奥林匹克森林公园
项目位于北四环北730米左右。
附近有10号线、5号线、15号线，到5/15号线大屯路东站1.5公里，到15号线关庄站1.2公里，到5号线惠新西街北口站1.3公里，到5/10号线惠新西街南口站2.5公里。
项目步行到鸟巢2.5公里，步行到奥森南门4公里。
在这个项目到来之前，别说买在四环，上车五环都算不上易事儿，归结到底是买房人可选择余地简直太少了。
小营路5号是北四环亚奥核心板块内，唯一的新房供应，也是70年大产权精装高端准现住宅产品。
对比来看，北四环小营路5号的到来，在一定程度上弥补了四环内新房供应量的空白。而对于那些意欲北部置业的买房人来说，这个项目或许是当下捡漏的大好时机，这一点我们不妨多看看周边二手房报价。
而对于想要寻一方优质改善的买房人来说，小营路5号也是一个正解。因为5A级景区公园奥林匹克森林公园匍匐在项目北侧，可以说业主正是11.59平方公里的城市绿肺的直接受益人。再加之周边环伺的多所三甲医院如中日友好医院、北京安贞医院等权威医院，为健康更多一重的保护。
项目共计15层高，底商+住宅搭配类型，其中住宅累计126套房源，户型为建面约109-194平的两到四居，得房率高达85%，预计明年年初交付。这也就是说业主可以躲过漫长的等待周期，再加之是纯商品房属性，上市交易的时间也将大幅缩短。
在亚奥板块新房如此稀缺的富人区，760-1100万总价(以相关政府部门最终批件为准)的房产未来不会再有，机会一定要把握住。当然，优劣好坏还得是看了房子再说，
对于户型短板，销售顾问坦言，因为是旧楼改造，写字楼原有的主体结构改变不了，尤其是承重的部分无法打掉，“我们能改的都改了”。
“要挑户型、要南北通透、要满眼绿色景观，那只能去五环外找了。如果为了买位置，就没得挑了。”销售顾问说。
另外一个购房人无法忽视的问题是，虽然四方大厦为70年产权，但已经使用了20年，剩下只有50年。“所以我们定价不高。不过，单价6.7万元的更主要原因是这个项目没有停车位，如果有停车位单价肯定得9万元以上了。”销售顾问坦诚地向看房人自揭短板。
“停车位的问题没法解决，要业主自己想办法。”销售顾问称，如果买这里的房子，只能自己找车位，或者在附近小区租车位，一个月500-600元，比如育慧西里、亚运花园、亚运豪庭，都可以租。
小营路5号周边鲜有其他在售项目可选，亚奥板块数得上的品质相对较高的产品已是10年前的远洋·万和城，再往前数，就是三四十年房龄的老旧产品了，没有办法和这个项目相比。
“从价格看，1000万元出头的总价门槛，在亚运村板块来说具备绝对的稀缺性，和周边房龄二三十年的老旧二手房相比，性价比优势突出。”
配套里最亮眼的，是芳草地国际学校世纪小学(一流二类)和陈经纶嘉铭校区(二流一类)，按照目前的朝阳的入学政策，随机派位入学。
陈经纶嘉铭校区是九年一贯制，芳草地国际学校世纪小学对应的中学，也是陈经纶嘉铭校区的中学部。
目前，项目整体工程正在有条不紊地向前推进，接待中心和样板间已经开放，感兴趣的朋友可亲赴品鉴了。
小编：随着北京城市疏解整治的推进，北京正进入减量建设时代，将原有的建筑更新改造、品质提升正成为拉动城市升级的全新引擎。坐落于亚奥板块的小营路5号周围城市资源丰富、配套成熟。但原来的老旧建筑已无法满足当下北京的人居需求。城市需要新陈代谢，居住水平和建筑也需要迭代更新，才能跟上城市升级的脚步。
