如果是新房抵押，最长贷款期限不能超过30年;如果是二手房抵押，则不能超过20年。抵押贷款的贷款期限与借款人年龄、抵押人年龄、房龄都有关系。绝大多数银行的抵押时间限制：借款人人年龄+贷款期限≤65，借款人≤60抵押人年龄+贷款期限≤70，抵押人≤65房龄+贷款期限≤40，房龄≤30三者取其最小值，就是这笔抵押贷款的贷款年限。

影响房子抵押银行贷款年限的因素：借款人的还款能力及抵押物的变现能力、借款人年龄、房屋性质、还款能力

借款人的还款能力及抵押物的变现能力

借款人的还款能力及抵押物的变现能力是与贷款年限有着密不可分的关系，所以借款人往往只需要拥有大量、稳定、充足的银行流水，和变现能力比较强的抵押物就可以了，否则是很难获得较长的贷款期限。

借款人年龄

借款人的实际年龄加贷款年限相加不得超过60;如果有共同借款人，可以按照年龄较小者的年龄计算，房龄和贷款年限相加不得高于40。

房屋性质不同

性质的房产具有不同的贷款年限，而这里说的房产性质包括普通住宅、商业楼、厂房等。如普通住宅最长贷款年限为30年;商业用房和商住两用房，贷款年限最长为10年;私有产权转让房、拍卖房最长贷款期限为20年。一般而言是普通住宅的贷款年限相对较高。

还款能力

在申请贷款时，银行会让贷款人提供收入证明、银行流水，收入证明能直接反应借款人的还款能力，银行通常根据这些这些情况来决定是否放贷，通常情况，银行会要求借款人收入证明上的月收入是其月还款和其他负债之和的两倍以上。

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