深圳5.28新政后，楼市出现了割裂的一幕。

一边是轰轰烈烈回收的折扣，比如星河盛境御府、润宏城、静安府、中海时光境等。

另一边则悄悄开盘卷出市场底价，比如位于龙华的景勋天著以及檀悦府。

似乎所有的项目，都在心照不宣地抢着去化。

5月28日晚后，深圳楼市也迎来新的拐点。

市场上多个楼盘，准备涨价，给出的口号是“涨价在即，倒计时XX天”“6月1日起回收3%折扣”“优惠回收倒计时48小时”等。

虽然有点出乎意料，但依旧有开发商给出了更低的价格。

位于龙华观澜的新房项目似乎要卷回到2016年。

这两天，位于观澜的独栋新房景勋天著，共150套住宅，面积71—98㎡，备案均价4.97万/㎡，备案单价4.44万-5.38万/㎡，总价322万-530万/套，成为2021年后观澜新增供应备案价格相对较低的项目。

2021年8月，位于观澜的山水华庭开盘，共108套住宅，66-147平备案均价约4.76万/平，总价区间约299万—712万/套；

2021年9月位于观澜的鹏瑞颐璟府开盘，共1659套住宅，79-143平备案均价约447万-865万/套；

2021年12月位于观澜的御景华府开盘，共533套住宅，67-120平备案均价约327万-631万/套；

2022年3月位于观澜的万科启城家园开盘，共679套住宅，79-115平备案均价约395万-710万/套。

而2016年及2018年，位于景勋天著旁的佳华领域广场开盘，推出89-142平户型，共774套，两次备案均价约为4.6万/平。

但作为次新房的佳华领域广场在今年3月成交也回到了2016年的开盘价附近。

今年3月18日，在绿中介平台上成交一套88.42平户型，成交总价仅410万，成交单价约46370元/㎡。

这意味着在价格方面，景勋天著如果没有折扣，几乎已经向周边的二手房价格看齐。

不过，当前的深圳新房，一般情况下还会给出一定的折扣让利。

综合价格相信还会有一定的松动空间。

但是面对这样的市场，项目到底给出多少的诚意才能真正打动市场呢？

一方面，项目对比周边的项目，自身的品质优势不算突出。

比如项目因为占地面积小，只有独栋住宅，并没有地面花园空间，150户机动车位也仅有139个，28层附带的是三梯六户。

而旁边的佳华领域广场、深业泰然观澜玫瑰苑都是带地面花园的综合社区，即使是二手小区各方面都相对要有优势。

另一方面，项目周边还有其他供应预期。

因为未来附近不仅会有鸿荣源的旧改项目，已经在建的项目还包括规划建设拥有3栋住宅共191户的上观府。

这样一来，只有独栋楼体的景勋天著待未来观澜落成集中的居住板块后，将会略显孤单。

不过，作为刚需定位的项目，依旧可以满足家门口是地铁，近距离上学以及消费娱乐的需求。

因为项目距离观澜站步行不到200米，北侧就是百佳华max city综合商业。

马路对面步行不到900米就是观澜中心学校，而且周边已经有很成熟的生活以及居住氛围，未来周边住宅全部兑现后，将建成观澜居住最集中的板块。

所以，如果项目给出的优惠足够有诚意，去化未必会太难看。

和景勋天著同样没什么市场热度的是檀悦府。

这两个项目直线距离约8公里左右。

檀悦府位于龙华中心，共610套住宅，面积62—117㎡，备案均价约5.67万/㎡，备案单价5.08万-6.22万/㎡，总价361万-728万/套。

作为龙华中心超级商圈辐射范围的项目，相比一两年前的项目，同样便宜了不少。

直线距离檀悦府约350米的富基云珑府2022年12月开盘，251套住宅，面积64—155㎡，备案均价约6.39万/㎡，备案单价5.78万-6.88万/㎡，总价400万-1037万/套。

直线距离檀悦府约1公里的万福花园2021年12月开盘，1599套住宅，面积78—180㎡，备案均价约6.97万/㎡，备案单价6.57万-7.37万/㎡，总价526万-1246万/套。

而二手房方面，距离项目约800米的2016年小区卓能雅苑，今年3月成交两套大户型，成交均价都超过4.5万/平。

所以可以看到，作为紧挨壹方城商圈以及坂田北商圈的项目，相比一两年前，价格方面檀悦府也给出了很大的让步，在众多同地段的项目中，有一定的价格优势。

不过，相对而言，项目在舒适的步行范围内的配套，略显尴尬。

项目距离龙华地铁站、坂田北地铁站步行都超过一公里，在建的25号线上油松站距离约100米，需要三五年才能开通兑现，为片区带了活力。

周边的城市面貌基本以自建房为主，住家的视觉一般般，小区附近的学校是新围小学和新华中学。

关注项目自身的一些参数，3梯7户，总高47层，得房率为74.3%，车位1290个，会发现有一定的短板。

但是一定程度上，不到400万略低于同类项目的总价，弥补了这些短板。

换句话说，如果檀悦府出于自主层面考虑的话，即使门槛低，也需要谨慎考虑实用性。

所以，新供应的项目，或许价格已经到了阶段性的低位。

而且真的不敢想，房贷利率迈向3.5%，相比两年前，到底节约了多少上车成本。

作者 | 醉酒大鲨鱼

来源：格隆汇

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