2021年央行发布的基准利率为：一年以下（含一年）利率为3.85%;一年至五年（含五年）利率为4.65%;五年以上为4.65%。如果贷款人抵押房产的用途是企业经营，那么贷款利率是根据各大银行的政策及借款人具体情况不同在基准利率上下浮0.5%。如果贷款人抵押房产的贷款用途是个人消费，那么贷款利率一般执行基准利率上浮10%—30%。

房产抵押贷款的还款方式有三种，不同的还款方式有不同的月供计算方法。

等额本金：指每期还款中本金部分相等（贷款总额/贷款年数/12个月），利息等于剩余本金的月利息，每月还款额=固定本金+当前本金利息

等额本金等额本金每月归还固定本金，也就是将贷款总额平均分配到了每个月。前期还款压力较大，总利息相对较少。但在抵押贷款中，很少有等额本金的还款方式。

等额本息：指每期还款中本金和利息部分相等（贷款总额/贷款年数/12个月），利息固定，每月还款额=固定本金+固定利息

等额本息抵押贷款的等额本息还款一般是分摊20年。就是月供按照20年的期限计算，而不是按照实际贷款年限计算。只是最后一期时，需要一次归还剩余未还本金。

举例说明：抵押贷款100万，利率4.75%，5年期，20年等额本息还款。计算得出月供为6462元。5年总共是60期，前面59期每月还款6462元，第60期还款为月供（6462元）+剩余未还本金（83.3万）

先息后本：一般是指一年期的贷款，按日计息，每个月先付利息，第12个月还本金+第12个月利息。每月还款额=固定利息，第十二月还款额=本金+12月利息

先息后本就是先还利息后还本金。但是，先息后本又分为，中途不归还本金和中途归还本金两种。

中途不归本

比如抵押贷款100万，利率4.9%，5年期先息后本；第1-59期月供利息：100*4.9%*5÷60期=4083.33元，第60期还款：月供（4083.33元）+本金（100万）=104083.33元

中途归本

在先息后本的还款方式中，一些银行会要求每年或者每半年归还部分本金。

比如每年归本5%。抵押贷款100万，利率4.9%，5年先息后本，每年归本5%；第一年第1-11期月供利息：100*4.9%*5÷60个月=4083.33元。第12期还款：月利息（4083.33元）+5%本金（100*5%）=54083.33元

第二年因为在第12期还了5%的本金，所以第二年的利息会减少。未还本金：100万-5万=95万月供利息：95万*4.9%*4÷48个月=3879.17元

以此类推，可计算出第3、4、5年的利息和月供金额。

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