今日早盘地产股集体大跌，金融街跌逾5%，保利地产、阳光城、中房地产、金地集团、万科均重挫逾4%。

自上周五以来，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳和石家庄等城市先后出台楼市调控新政，重点都放在“限售”之上，其中重庆和南昌要求新购住房取得不动产权证满两年后才能上市交易；南宁要求在市区（不含武鸣区）购买第二套及以上住房，须证过两年（即取得不动产权属证书两年）方可转让；长沙要求购房满3年方可交易，贵阳也要求购买新建商品住房3年内限制转让；石家庄要求新购住房及二手房5年内不得上市交易……

所以短期内的地产股大跌就是受此消息面的影响，那么长期来看是如何呢？

可以说，地产辉煌即将成为过去式。为什么这么说呢？上半年明明还是涨得那么猛！

这一方面是业绩表现良好，因而被很多投资机构看好。比如万科2017中期财报：上半年万科实现销售金额2,771.8亿元，同比增长45.8%，实现营业收入698.1亿元，实现归属于上市公司股东的净利润73亿元，同比增长36.5%，其他地产股表现同样不错。

其次，地产股长期低迷，估值处于低位,在深港通的带动下，地产板块开始轮动，整体回暖。

但是我们不要忽略了地产公司的一个特殊性——房子这个商品是兼具高风险性和高价值性的，所以会通过签订相应的预售合同和预收房款的形式进行提前销售。也就是说先收款再盖房子，所以会收到大量的预收款项——合同一签，合同金额就计做销售金额了，钱就变成预收款躺账上了。

但是，预收账款不能直接确认为收入，在资产负债表里被计做企业的负债项，企业只有在履行义务转化为销售后才能逐步确认收入。也就是说，要在房子盖好以后，真正跟业主之间进行产权交割，房子确实过户完毕之后才能确认为收入，所以这个过程就存在一个延迟效应——其当期利润有一部分是因为过去的高收入与高预收账款确认的，而其本期的高销售金额又要变成预收账款在未来的会计期限里慢慢逐一兑现，这就形成了地产公司利润报表里一个极大的特征——延时性。

也就是说，万科今年中报的成绩其实反映的是去年的营收情况。同样，今年的战绩如何我们要看明年的财务报告才知道。但是我们从各地限价、限购甚至限贷的政策来看，今年的调控力度不可谓不大，执行不可谓不严。所以长期来看，房地产势头已不如从前了。而同样能证明这一论点的就是各地产商纷纷抛售和转型。

一开始是李嘉诚抛售内地地产，然后是潘石屹抛售五个半京沪物业资产，包括上海虹口SOHO，再就是王健林抛售万达地产：除了融创以总额631.7亿元接手万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目外，很多万达商场现在也已经是悄然易主了，而其他如恒大和万科也纷纷在寻求转型之路……

所以房地产以往的辉煌即将过去，这句话是没错的。当然这并不是说，这些地产公司的股票就不值得一买了——

现在房地产进入白银时代，事实上也是赚钱的，只是不如以前那样“日进斗金”和“躺着也赚钱”了。有关专家表示，中国未来相当长一段时间之内，不会发生房价大跌的风险，所以很多公司的主要业务仍是住宅。另一方面，一些高瞻远瞩的龙头企业同时也在纷纷寻求转型和出路。所以他们当然是值得关注，但是对于一些实力较小，而又不能及时根据时代和形势转变而做出改变的企业投资者还是应该警惕。

至于大家普遍关心的一个问题——如此严格的调控以及形势之下，房价会否下降呢？

很不幸，总的来说，不会下降多少。虽然北京是下降了，但这是基于北京动辄5、6万一平米的基础上的下降。对于普通民众来说，即便单价下降1万，仍然是高不可攀，因此无太大意义。

另一方面我们也看到了，国家调控的目的也在于此，不在乎下降，而在于企稳。而且虽然现在限贷限购，甚至很多地方（以杭州为例）已经是七成首付甚至是全款买房的政策，依然是有人抢着要抢着买。我有个校友，近期正准备在杭州买房，花了3万去买个号子，还不知道能不能抢到。房市买房的“热情”根本没有因为限购限贷政策而消退，反而是争相去购买，生怕买不到——这跟“饥饿营销”何其相似？！但是大家就是吃这一套，没办法！当然，冷门城市我们自是不提了。

我曾经在之前《房价调控效果显著？真相令人崩溃！》一文里提到，调控之后，70座城市新房同比都没有下降，二手房仅锦州和大理下降。而查看8月的数据，15个一线和热点二线城市中，8月份同比下降的城市仅有深圳和成都，无锡和广州领涨。

所以一方面是限购限贷，不让你买；另一方面房价依然高企，简直是雪上加霜。而政府已经在进行和发展住房租赁市场了，这意味着什么呢？

政府确实是已经关注和决定改善外来人口的住房问题了，让你们租得更好，住得更好。但是按照中国人的传统来说，谁愿意租一辈子啊？所以即便当前在租，但是最终还是想攒钱买套属于自己的房子，这绝不仅仅是因为你的情感归属，而是国家各种政策在限制你，包括孩子户口、教育，虽然国家说不买房也能落户，但是同自己拥有一套房子相比，租户有很多隐性的福利、政策是享受不到的。比如孩子入学，你可以入，但是一表生优先，更甚者除了是一表生外，还要达到满5年的条件。

也就是说国家确实会照顾那些弱势人群，但他们永远也没法超越已经拥有优质资产的人群。

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