人民币升值对楼市的影响：

对中国房地产价格最感到忧虑的指标就是房价/收入比过高，因而是不可持续的。但我们必须认识到，中国居民的收入统计是低估的，居民收入之差是极为悬殊的，户籍制度是能够调节房地产价格的，等等。政府的相关政策能够很深地影响房地产市场，所以，判断未来的房地产市场价格走势，必须综合分析经济因素与非经济因素。

（一）地价

地价不断上涨利率提高、严控开发贷款、提高房地产开发资本金比例，提高了开发成本，严格控制土地供应，经营性土地实行招标拍卖挂牌出让，减少了土地供应：严格控制农用地转建设用地审批；市场存量房地产进一步消化，上述因素影响了近阶段我国房地产市场的供应和价格变动。此外，二手房交易的进一步活跃，存量土地的激活，也替代性地缓解了市场供应的不足。

（二）城镇化进程

城镇化带来了户籍制度的松动，便利了人口由乡村移向城市、由小城市移向大城市、核心城市，由此产生了对后者的房地产需求。这一过程现在有所放慢，但仍将持续较长的时间。城镇化还带来了城市内部的大规模拆迁，由此自我创造了对住房的需求，从全社会来看这在相当程度上是一个巨大的浪费。现在中央政府对拆迁已有所控制，由此产生的房地产需求将放缓。

（三）国有资产可寻租量

国有企业由盈利转向巨亏，造就了一批有产者；产生巨亏之后的国有企业被改制、变卖再一次造就了一批有产者。权力参与了对国有资产的分配，腐败造就了相当的富人。但国有资产存量总是有限的，并且国家对国有资产的控制也更加制度化、可操作性增强，这一领域造就富裕阶层的能力会降低。反腐力度的加大以及地方财政的日益紧拙，权力寻租致富的能力也会降低。

（四）投资选择的多样化程度

面对通货膨胀的威胁与超低利率的压力，存款人大胆地将买房作为一种货币保值增值手段。缺乏合适的投资渠道是今天很多储蓄者感到头痛的事。受政策和环境所限，中国的金融机构短期内还是拿不出丰富的金融工具。商业银行在清除不良资产包袱和注资之后，贷款的能力增强了，但可贷的项目仍然稀缺，房地产业仍不可避免地成为其资金投向的主渠道。

（五）资本项目开放进程

国内没有可供选择的投资工具，资金便向境外流动寻找投资机会，但资本项目管制将其堵住了。外汇资金可以经由金融机构投资于境外，国内银行提供的外汇理财收益率现已是外汇存款利率的5倍以上，所以外汇存款两年不增。还有近年似乎广州等南方核心城市的房价上涨不太显著，原因之一也许是当地的投资者已经熟悉如何将资金便捷地投资于境外金融市场。在人民币汇率稳定与资本项目控制不放的权衡中，中国事实上是在加速开放资本项目，这对国内的金融投资趋向将是颠覆性的。2006年之后，外资金融机构业务范围的扩大也为境内资金投资境外提供了合法的渠道。

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