现在的市场是，不降价开发商活不下去，降价了老业主心理不平衡。

这样的楼市“心病”最难医。

最近，位于龙华中心的鸿荣源尚云加推2栋612套82-89平住宅，开盘备案均价约6.22元/平，单价区间约5.54万—6.69万/平，总价约459万-601万/套。

开盘折扣为“99折*99折*99折*97折”，整体约九四折。

那么折后均价约5.85万/平，折后单价区间约5.21—6.29，折后总价约431.46—564.94万/平。

这个价格相比去年，备案价便宜了，差不多的折扣力度下，总价起步门槛更低了。

去年7月，项目入市位于3栋的666套住宅，82-120平备案均价约6.8万/平，单价区间约6.26万—8.07万/平，总价区间约516万—900万/套。

开盘给出整体折扣约九三折+2万的购物卡，折后均价约6.32万/平，折后单价约5.82万-7.51万/平，折后总价区间约479.88—837万/套。

同样都是82平的起步总价门槛就相差了约48.42万/套。

虽然是不同楼栋，朝向也有所差别，但如今中介代理的渠道，首批房源可以给到88折，而新推出的暂时91折。

无论从哪个角度看，早买的业主还没来得及享受，就已经吃了亏。

事实上，项目如果仍然“死扛”也并不现实。

一方面，开发商需销售回款，另一方面市场环境收缩。

就新房来看，深圳各区在售新房最多是龙华区，据统计约有11550套在售，按照月均去化500+套的节奏，去化周期超过20个月。

这仅仅是存量的，今年预计还会有近万套住宅房源入市，然后今年龙华位于白石龙地铁站附近新出让的地块未来预期还能再带来约2000套的住宅。

总的来说，整个区域就是库存严重的区域。

而项目旁，一路之隔就是金地宸峯府，从去年11月就已经吹风入市，产品定位就是刚改类型。

六百多套房源，虽然户型面积段有错位，鸿荣源尚云的面积段和面积门槛更小一些，但面积段也还是会有重合的部分。

更重要的是，现在就是降价的市场氛围，友商都在极力促销的情况下，打不过就只能加入。

现在项目周边的二手房也回调了不少。

比如风和日丽花园二期，高峰的时候成交单价去到6万+/平，去年12月81平3房成交了一套总价341万的房源，折合单价约4.21万/平。

再比如一路之隔的鸿荣源壹城中心，五区今年1月成交一套72平户型，成交总价约411万，折合单价约5.71万/平；同月六区成交一套89平户型，成交总价约572万，折合单价约6.43万/平。

要知道，鸿荣源壹城中心五区、六区在2016年开盘，毛坯均价就是约5.3万-6.5万/平。

但价格便宜了以后，鸿荣源尚云的老业主就很难坐得住了。

一方面辛辛苦苦省下来的钱，咬牙才上车项目，而且相比一期，二期降价的幅度超出预期。

另一方面开发商给出的二期花园偏小，一期花园设置更好的降价理由难以接受。

但更重要的是，售后体验并不满意。

截至当前（3月6日），鸿荣源尚云一期在深圳市房地产信息平台上签约或者备案才208套，不算延迟的数据，去化刚过三成。

还剩余这么多的货量，想要快速清盘，不降价真的太难了。

那么在这样的市场之下，有没有既让开发商降价卖掉房子，又能让老业主心里舒服一点的办法？

也不是没有，在其他项目身上，已经给出答案，就是分批推出“工抵房”。

基本上可以说，这种方式，任何一个项目都可以丝滑地绕开规则，让老业主也不至于心态不平衡，

项目第二批推售的房源便宜了，是不是就适合闭眼上车？

虽然价格上有让步，但考虑项目整体的情况，还是需要再观望一下的。

一方面，正如前文提到，降价是趋势，后续剩余货量不少的情况下，会不会继续加大折扣优惠力度呢？谁也说不准。

另一方面，二期相比一期便宜，其中最大的原因就是朝向和小区的格局。

项目一期朝南一侧（即靠玉华花园一侧）视野更好一些，遮挡建筑少一些，而二期朝北（即工业路一侧）既有差不多高度的办公写字楼，未来金地宸峯府会建成5栋约150m住宅（45-49层）和办公塔楼（35层），视线也会进一步被遮挡。

而且楼间距并不小，特别是二期，楼栋密度视觉上更大一些，2栋二单元未来居住和写字楼对视，一单元和金地宸峯府对视，都是有可能的。

更重要的是，二期住宅总户数是612户，但小区包含了600户公共租赁住房，大量租户同住还有写字楼对视的体验，相信有经验的业主会深有感受，无需多说。

除此以外，如果特别着急居住的，把交房时间考虑进去，可能会让人有些失望。

目前项目已经是准现楼的状态，主体已经封顶，外墙慢慢在装修。

（项目实拍）

但有网友表示，年前去看过，销售表明2024年底可以交房，当再度去了解二期的时候，销售透露交楼时间1、2期同步，预计要延迟至2025年年中。

所以交房预计时间不排除会比预期的久一些。

第三点，也不得不提的是，周边很可能会有持续长时间的噪音和粉尘困扰。

因为附近有大量的改造建设项目，规划兑现周期长。

如和项目一路之隔的金地宸峯府、中洲及灿源的项目等，都在陆陆续续改造建设中。

现在投住分体更明显后，大家追求居住的体验会跟着升级，对环境的要求也会越来越高，所以后期的这些综合因素，能让整个项目的居住体验也跟着打折。

所以如果是特别在意居住环境，居住氛围，考虑的时候就需要更加谨慎了。

来源：格隆汇

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