本文来源：时代周报 作者：胡天祥

金秋十月，是丰收的季节，房地产销售市场也迎来了久违的暖意。

日前，亿翰智库发布《2022年1-10月中国典型房企销售业绩研究报告》，10月单月，百强房企实现销售业绩（全口径）6091亿元，较9月略有增长。其中，TOP10、20、30、50房企单月业绩环比涨幅分别为2%、7%、3%、7%。

分房企来看，碧桂园以4033亿元稳居榜首，保利发展、万科分居亚、季军，三家销售金额合计超1.1万亿元。此外，10月中海、招商蛇口、华润的表现相对突出，单月业绩环比增幅均高于30%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，从排行榜可以看出，今年总体上房企销售的格局已经基本定型。包括碧桂园、万科、保利等排名靠前的房企，属于今年“不容易”市场下成绩较好的代表。

图源：图虫创意

稳健型房企获得市场青睐

经历了7、8月的冷淡行情，多家房企在“金九银十”期间加大营销优惠力度，如特价房、买房送车位、买房送物业费、首付分期、7天无理由退房、折扣券等，吸引消费者关注度，对销售业绩的释放起到了一定作用。

克而瑞数据显示，2022年9月，TOP100房企实现单月销售操盘金额5710亿元，环比增长10%。其中，超半数百强房企实现单月业绩环比增长，25家企业环比增幅超过30%。10月，超6成百强房企业绩再次实现环比增长，部分房企增幅更是高于30%。

值得注意的是，相比经营压力大或已经出险的房企，碧桂园、保利、万科等一批稳健型房企（包括优质民企、国央企）的营销动作更加明显。亿翰智库分析，主要原因在于在市场冷清、悲观情绪蔓延、信心不足的背景下，出险房企已经很难再通过所谓的让利吸引客流，而稳健型房企则尚有一定优势存在，营销端的让利仍能在客流吸引上发挥作用。

如碧桂园“金秋购房节”放出超10万张购房折扣券，覆盖全国30省、260城，时间跨度从9月23日-10月10日。万科多个城市公司借助38周年司庆契机纷纷开展优惠活动，其中长沙万科推出100套特价房，总价优惠超1000万元。保利浙江推出联动优惠福利，活动期间每成交100套，购房者可享受优惠1%-5%。金地东莞联合六大在售楼盘发起“金地金秋五折购房节”，最低可享5折优惠。

亿翰智库指出，稳健型房企表现优于其他企业，除了营销、政策作用外，企业属性的先天优势起到决定性作用，在冷清氛围蔓延、信心缺失的背景下，背景优势本身就是增信的最佳方式，因而更容易获得市场青睐，也更容易修复缺失的信心。

优质民企获中债增信

房企销售数据阶段性修复，发债融资环比亦有改善。

克而瑞数据显示，2022年9月，100家重点房企发债达372.1亿元，环比增加95.1%；其中境内发债308.7亿元，环比增加61.9%；中期票据发行149.8亿元，环比增加11.2%。

虽然境内发债主体仍然以央企国企为主，但同样也有部分经营情况良好的民营房企完成发行了中债增担保中期票据。

其中，碧桂园地产集团于9月19日在公开发行2022年度第一期中期票据，本金总额为15亿元，为期三年，票面利率为3.2%。据悉，此次发债吸引了包括国有大行、股份行及非银机构等多家机构踊跃参与投标，认购倍数达2.86倍。

值得一提的是，此期中票发行由中债信用增进公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。所谓“全额无条件不可撤销连带责任担保”，即当被担保对象发生违约后，担保方要全额、无条件、不可撤销地履行被担保人应尽的全部义务。据了解，这一举措被视为在今年4月监管方提出的通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持的再升级，体现了监管机构对碧桂园等优质民营房企基本面以及持续经营能力的认可。

数据显示，目前碧桂园信用状况良好，是为数不多仍能进行全品种融资的民营房企。在今年境外资本市场几乎停滞的状态下，其已先后发行可转债折合33.68亿元人民币，配售新股折合24.1亿元人民币；去年下半年至今，境内发行公司债及中票合计61亿元、供应链ABS及ABN合计87亿元。

另据8月底碧桂园中期业绩报告披露，公司总借贷余额进一步降至2936.8亿元，比去年底再降7.6个百分点。期末公司净负债率为48.1%，连续多年维持60%以下的低位，继续保持在行业较低水平。期末集团现金余额约1479.8亿元，在手资金充裕。

严跃进表示，针对碧桂园等优质房企的融资新政策，也说明相关部门关注此类企业的发展。某种程度上也是希望此类示范房企真正在债券融资方面顺畅，这也是稳定房地产的一项重要工作。

“保交楼”释放积极信号

积极推货去化的同时，保交楼成为各大房企下半年的工作重点。

今年8月，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。据悉，此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。

之后，全国多地纷纷出台“保交楼”的相关举措，如“一楼一策”“一对一帮扶”等。其中，郑州由中心城市基金下设纾困专项资金，纾困项目限定为未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目。

此外，各地还陆续出台新规强化预售资金监管。其中，长沙要求购房人交存的定金、首付款，商业银行和公积金中心发放的按揭贷款等购房款，全部通过监测专户存入监管账户，对资金流向进行全程监测，对项目工程建设款实施重点监管，保证资金“留在项目、留在当地”，优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。

一位龙头房企负责人告诉时代周报记者，8月以来，多地陆续提高了商品房预售监管资金的比例，有的可达100%，此举将最大程度保障项目如期交付。

具体到房企，碧桂园克服来自市场下行、合作方变化等方面的影响，积极调动资金和资源，推动项目进度，按时按质保证了数量庞大的产品交付。数据显示，今年前9月，碧桂园集团连同其合营公司和联营公司已在30个省、267座城市、910个区县，累计合同交付共45万套房屋，这在当前市场环境下殊为不易。

克而瑞表示，整体来看，目前行业格局正从“强者恒强”转向“稳者更强”。中长期来看，行业竞争将以稳健经营、具备发展韧性、产品力交付力强、市场认可度较高的央国企以及部分优质民企为主导。

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