信托投资基金也叫投资信托，即集合不特定的投资者，将资金集中起来，设立投资基金，并委托具有专门知识和经验的投资专家经营操作，使中小投资者都能在享受国际投资的丰厚报酬不同的减少投资风险。共同分享投资收益的一种信托形式，基金投资对象包括有价证券和实业。

发展信托投资基金乃大势所趋，但是，目前至少还存在三个制约因素：

首先是税收优惠政策的缺失。信托投资基金在美国发展的最为成熟，其中一个重要的原因是美国对信托投资基金的税收政策，根据《1960年美国中国税收法案》规定，如果信托投资基金将每年盈余的大部分以现金红利方式回报投资者，则无需缴纳公司所得税，这就避免了对信托投资基金和股东的双重征税问题。同样，亚洲做信托投资基金相对成功的新加坡当局一直积极鼓励外国公司将境外的房地产透过新加坡信托投资基金的架构在新加坡上市，为此提供了一系列鼓励外国投资者的措施和降低成立成本及税务优惠。这些优惠包括：免除个人投资者于新加坡信托投资基金分红的所得税；免除新加坡信托投资基金物业出售的印花税；对外国非个人投资机构的税率由20%降至10%等措施以吸引更多本地及外地利得财富基金在新加坡上市。只有在政府的政策鼓励下，信托投资基金才能吸引更多的投资者。目前，中国还没有这方面的优惠税收政策出台，对于营业税、租赁税等的征收，表现出政府不鼓励长期持有基金的态度，这会在很大程度上削弱信托投资基金的竞争力。

其次是监管的相关法规还未完善。信托投资基金由于其运作流程设计比较复杂，本身不可以直接经营管理所属的资产，要委托专门的管理机构管理，具有双重代理关系，这样进一步加大信息不对称的程度，而且由于信托投资基金的投资领域被要求限制在房地产及相关领域，其透明度远不如信托网，其价值的确定、财务状况等难以被真正的了解。这些都对监管提出了更高的要求，需要进一步的完善现有的法律监管体系，以保证信托投资基金的健康运行。

再次是专业人才的缺乏。信托投资基金的高收益与低风险，很大部分来自于专业的管理，这类的管理人需要是房地产业的专才，也需要精通金融知识，目前中国房地产信托行业还处于初级的发展阶段，管理人员以房地产专业人士居多，他们的金融操作能力普遍较弱，复合型人才欠缺。人才的培养是个较为缓慢的过程，在发展初期，中国企业应该多跟国外企业合作，借助其管理团队运营，同时培养自己的团队。同时改善自身的报酬激励机制，大力引进国外的人才，特别是那些有海外工作经历的留学生。

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