房地产税又又又又来?别慌,到明年年初都不一定能落地

永远不要低估市场的力量,保持敬畏与机敏,各位好。

在说房地产税之前,我必须先说说什么是房产税,因为有太多人把这二者混为一谈了,看不下去,说道说道。这两个词虽然一字之差但是意思是不一样的,不一样的,不一样的,重要的事情说三遍。

按照官方定义,房地产税是一切与房地产经济运动过程有直接关系的税,包括房地产业增值税,企业所得税,个人所得税,房产税,城镇土地使用税,印花税,土地增值税,投资方向调节税,契税,耕地占用税等。

房产税是指以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

也就是说,房地产税不是一个具体的税种,只是一个统称,房地产税里面是包含着房产税的,房产税只向经营性房屋征税,居民住房是不征房产税的。而且房产税作为财产税,其征税对象为房产,而房地产税征税对象既包括房产又包括土地。

说完了区别,下面我们来具体看看房地产税。

2020年5月18日,新华社发布《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》,其中再一次提出了对于房地产税的态度,原文表述为“稳妥推进房地产税立法”。

为什么说是“再一次”呢?因为房地产税已经陆陆续续提了8年了!但仍然没有落地的意思。。

从图上可以看出近三年中央对于房地产税的相关措辞从“稳妥”到“稳步”,到今年又恢复成“稳妥”,挺有意思的,虽然也是一字之差,但态度传递是有微妙区别的,稳步可以理解成“不用太着急,但是要有所进展”,稳妥可以理解成“不着急,宁愿走的慢一点稳一点也不要走太急出事”。所以尽管房地产税年年提,但是落地的苗头暂时还看不到,现在仍在初步的立法阶段。所以之前多轮房产调控都没有阻止房价上涨的时候,有相当一部分购房者都将房价的下跌寄托在了房地产税的出台上,我觉得这部分人可以重新考虑一下了,而且就算出台了房价就会应声下跌吗?如果房地产税的出台没有造成实质性的买房负担的增加,就不会对房价有太大影响。(这里我说的是买房负担,不是囤房负担)

不少人会认为房地产税的出台会让房价下跌,有利于阻止炒房投机者继续炒房,毕竟只要你有这套房,不管住不住,每年都要交一笔不菲的税,这笔钱可比物业费用多多了,这大大增加了增持房产的固定成本,手持多套住房不仅不一定增收,还有可能亏本,风险大大增加。

这么想也没有毛病,但你们有没有觉得哪里不太对?既然房地产税的出台可以很好的抑制炒房者推高房价,也很好的符合了中央“房住不炒”的态度,那为什么8年了没落地?

首先,要弄清楚没有落地的阻力是什么。这其中的阻力之一,就是在房价飞速升值阶段受益的房产投资人,这批人数量不少,包括一部分政策制定者。房地产税的出台相当于割自己的肉,那有那么容易?

另外,地方政府的收入相当一部分都来自土地出让金,就是卖地收入。我们可以算一笔账,以郑州为例,郑州市2018年财政收入1903亿元,其中土地出让金占了1357.47万元。让我们对比一下如果采取房地产税的话是什么结果:2018年郑州市常住人口1014万人,按照一家三口来算,相当于338万个家庭,如果每家每年征2.5万的房地产税,那么每年郑州政府收入845万,比土地出让金少了三分之一,而且2.5万/年对于一个普通家庭来说负担不算小,毕竟2018年郑州市平均工资才6323元。有人说土地出让金的收入跟房地产税的收入有关系么?有,如果实施了房地产税,大家还会积极去买房吗?开发商还会积极买地吗?如果开发商对于买地盖房持观望态度,那么政府的土地出让金损失可能比房地产税的金额还大,通俗的讲,这么做划不来。

所以除非政府有一天无地可卖了,财政又是需要钱的,到了这种时候,房地产税的出台才有落地的可能。但是拐点在哪里,现在看不到。目前一线城市和强二线城市存量房很多,二手房交易数量远超一手,慢慢的其他城市也会这样,这样土地出让金占财政收入比会越来越少,就会需要房地产税去维持财政收入了。但这一过程需要的时间很长,至少不是现在。

最后,入市有风险,投资需谨慎,祝各位一切顺利。

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