房子对于很多人来说，代表的是家，是承载温暖和爱的居所，而在买房的过程中，贷款就是一个绕不开的话题。房产置业专家就从商业按揭贷款和公积金贷款两类来分析，银行对于借款人资质的要求，哪些因素会影响贷款？

商贷：主要考察征信和还款能力

专家指出，针对于商业按揭贷款，银行主要考虑两大因素：一：征信，二：还款能力。

征信主要看的是借款人还款意愿和名下负债情况，举个简单的例子来帮助大家理解，比如有人向你借钱，到了约定的时间不还，往后拖延时间或者干脆就不还了，你下次还愿意借给他吗？相信你内心一定是犹豫的。

房产专家表示，其实银行也一样，都偏爱于信用记录良好的人，通过参照借款人的历史还款记录以及名下负债情况进行判断，是否能放心借款。

还款能力就是看借款人的家庭收入状况，考核借款人是否有还款实力。专家表示，所以在办理贷款时，银行会要求借款人开收入证明和工资流水开到名下所有负债的二倍来着证明还款实力，预防坏账的发生。

公积金贷：主要考察缴存情况和年限

除了商贷外，还有公积金贷款，房产专家分为市管公积金和国管公积金两类来分析，因为两类考核的因素不太一致。

首先是市管公积金。专家表示，考核维度主要两点：第一：主要是看借款人的公积金缴缴存额度，第二：公积金的缴存年限，市管公积金要求，每缴纳满一年可贷10万。专家提示，可以简单的理解为，如果想公积金首套贷款到120万，缴存年限必须得累计11年以上。

房产专家指出，国管公积金同样也是看两点：账户余额和缴存额。可以给大家一个基础参考只有当国管公积金账户的余额在10万以上，国管公积金贷款才能到120万。

贷款首套二套该如何界定

在清晰了什么因素会影响贷款后，不少购房者还想知道，自己是否符合各种贷款方式的条件，究竟是首套贷款还是二套贷款呢？房产专家还是从商业贷款和公积金贷款两大类给大家做一个简单的说明。

首先是商业贷款首套二套的界定，先看一下以下三个问题：1、你家庭名下否有过商业按揭和公积金贷款记录；2、你是否名下有北京的房产；3、你是否在1年内有离婚记录。专家表示，如果以上三个问题你的答案都是否，那么你就是首套贷款。那如果有其中一项的回答是“是”那就是二套贷款。

那公积金的判断相对会复杂一点，大前提是目前不能有在还的公积金贷款。房产专家指出，在满足大前提下，再看一下以下三个问题：1、你家庭名下是否有过商业按揭和公积金贷款记录；2、你家庭名下否名下有北京的房产；3、你是否在1年内有离婚记录。如果以上的答案仍然都是“否”，那公积金你也是首套贷款。

那什么情况下为二套呢，专家表示，这和商业贷款就有相应的区别了，同样3个问题：1、家庭名下是否有一套北京的房；2、北京有房并且该套房申请过商业按揭或公积金贷款；3、1年之内有过离婚记录。只要以上三点，有一个回答“是”，那就是二套贷款。

房产专家表示，通过这个小小的问答，相信大家已经清楚的知道了自己究竟是首套还是二套贷款。

免责声明：文章中操作建议仅代表第三方观点与本平台无关，投资有风险，入市需谨慎。据此交易，风险自担。