房地产作为周期之母，尤其在人类进入20世纪以来，十次危机九次地产，几乎如同规律一样不断在全球各个国家得到验证。

最著名的如上世纪二十年代的美国和八十年代日本的房地产市场泡沫。

但房地产泡沫的发生与破灭的根源并不在于地产本身，而是货币的极端收放周期。即使到了如今，这种历史规律依然在上演。

疫情爆发后，欧洲等国纷纷超级放水刺激经济，房地产市场也因此被不断加热，在过去的一年多，这些国家很多地区的房价甚至出现了历史性最大涨幅。

但海量货币导致的通胀也让这些国家很快陷入严重的经济危机，最终迫使它们开始不得不拧紧货币水龙头，房价于是也跟着快速退潮。

最近，越来越多数据显示，美国房地产市场正处于自2006年以来最显著收缩的开始阶段。

历史，再重演一遍。

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海外房价泡沫刺破

近期，加拿大、新西兰、澳大利亚的房价均出现较大跌幅。

中国人海外置业比较倾向的加拿大6月房价创17年来最大跌幅。据加拿大房地产协会数据，今年6月，加拿大平均房价和房屋销量持续下降，均跌至将近一年来最低水平。按照MLS房价指数，加拿大6月房价创2005年记录以来的最大跌幅。

今年3月至6月，加拿大第一大城市多伦多房价下跌了近10%，随着加拿大央行的进一步加息，居民将更难负担房贷，预计未来房价还将继续下跌。据私营部门的经济师预测，加拿大平均房价可能下跌最多20%。

另两个也是国人较喜欢置业的发达国家新西兰和澳大利亚房价也有下跌趋势。据TradeMe数据，今年6月，新西兰住房均价创下3%的历史最大跌幅。其中，新西兰最大城市奥克兰地区平均要价出现4%的月度下跌，首都惠灵顿房价也大跌3%。

相对来说，澳大利亚房价虽然跌幅不大，但也开始出现连续阴跌的迹象。澳大利亚6月房价环比下跌0.6%，跌幅超过5月份的0.1%。其中，悉尼房价当月下跌1.6%，下跌速度加快，墨尔本下跌1.1%。

澳大利亚联邦银行称，由于澳央行提高了加息幅度和速度，预计悉尼和墨尔本房价在今明两年的累计跌幅将达到18%。

而作为海外房地产风向标的美国房地产市场在经历了一年多的异常火热之后，随着今年的加息预期抬升开始明显转冷，成交量连续5个月下滑。

今年6月美国房价中位数创历史新高，达到41.6万元，平均抵押贷款的规模也持续了大幅飙升，但很快随着形势突变，抵押贷款的规模迅速下降，导致出现近30年来最大的半年度振幅。

今年上半年，美国房屋成交量连续下滑。美国成屋销量从今年1月的649万户降至6月的512万户，成交量萎缩21%，创近两年新低;新屋销量也比去年12月高峰期明显下滑。同时新屋开工和建筑许可证数量也在下降，楼市出现疲态。

有经济学家称，今年上半年美国抵押贷款申请减少近四分之一，这种下降趋势目前还看不到尽头。很快，在这几个月买房的人将处于亏损状态。

上述国家楼市降温的最大元凶是加息。

在经历了疫情期间的货币大放水、俄乌冲突、西方国家制裁俄油等黑天鹅事件后，供应链遭受冲击，全球粮食价格暴涨，国际油价不断飙升，而这一切都加剧了全球通涨爆表。

今年5月，全球通胀中位数高达7.9%，比去年6月翻了一倍以上;美国CPI高达8.6%，欧元区超过8%，荷兰、希腊、俄罗斯等国更是达到夸张的10%以上。6月，美国通胀率飙升至9.1%，创40年新高;欧元区通胀同比达到8.6%再创新高。

为了抑制高通胀，美国、欧美、加拿大、澳大利亚等全球主流国家都相继被迫启动了大规模加息行动，这也让贷款买房的负担愈发沉重，越来越多潜在购房者开始放弃购房计划。

美国30年期按揭贷款固定利率从今年1月初的3.25%飙升至6%附近，上一次达到这种水平还是在2008年美国房地产泡沫破裂前。

加拿大、新西兰、英国等国家在加息之后，房贷利率也相继提高，对购房者的置业积极性打击很大。

更让人担忧的是，截至目前，这些国家的通胀问题依然难以被有效抑制，所以还需要继续加息，而高昂的房价、迅速飙升的房贷利率，进一步会让购房者打退堂鼓，在这种情况下，海外房价下跌风险还将加剧。

02

新周期才刚刚开启

这两年，全球将近90%的国家房价都在涨，并且许多国家房价涨幅超过10%，涨幅最大的土耳其更是直接大涨30.3%。

据易居房地产研究院，2021年全球80个主要经济体的房地产泡沫率升至10年最高，全球房价泡沫率高达14.4%。阿根廷以98.1%的房价泡沫率位居世界首位，由于贷款收入比极高，去年一个阿根廷家庭需要耗费78.4年才能还清房贷，远高于9.2年的全球平均水平。

报告还显示，2021年，韩国、智利、菲律宾、墨西哥的房价泡沫排在前五，美国、加拿大的房价泡沫率也很高，分别达到20.5%和16.5%。

美国房价指数在2020年也飙升10.4%，2021年继续猛涨18.8%，涨幅创34年新高。直到今年3月美国房价还在疯狂上涨，如今全美房价较2012年的低谷期翻了一倍以上。

但我们要明白一个最基本的逻辑：

新冠疫情的爆发，对全球经济来说，是一记影响极其深远的重创，不仅对经济活动带来严重冲击，也对全球供应链带来严重困扰。同时，过去2年也是全球地缘政治问题频发，逆全球化加剧的时期。

在这种背景下，经济原本是要承受巨大压力的，即使是货币超级放水也只能是短期对冲，把这些病症掩盖住。

全球经济和供应链格局一旦被破坏，就不可能因为货币超级放水就完全当创伤没发生过。

所以，这两年海外房价的暴涨，其实就如同它们的经济和股市一样，很大程度都是巨大的虚假繁荣，一旦泡沫刺破，那一定是要经历“病来如山倒”的极致考验。

去年，阿根廷、斯里兰卡等外部依赖度很高的小国经济相继陷入崩溃，国际货币基金组织(IMF)曾发出警告称，目前超过30%的新兴国家和发展中国家正处于或濒临债务困境，债务违约风险威胁着约19个发展中国家，欠款总计高达2370亿美元。欧洲及其他地区还有很多国家依旧陷入战乱、粮食、能源、金融等一系列问题所引发的危机中。

而这一轮美元加息周期才刚启动不久，即使如此，高通胀依然难消除，给这些国家的压力还将更大。我们几乎可以看到了，新一轮的美元全球“割韭菜”模式，正不可避免地重演。

这次加息大周期对于美国的房地产市场来说，在吸取以往数次重大教训之后，可能还会妥善地软着陆，不大容易出现崩盘式萎缩，但这不代表一些弱小的新兴国家不会出现。

房地产作为周期之母，目前与经济一样都处于下行周期阶段，需要一段时间去消化经济基本面遭重创和过度放水所导致的后遗症，所以继续出现量价收缩是很可能的。

03

结语

本文并不是说美国或者欧洲的房地产市场就从此凉凉了，毕竟作为全球经济的重要区域，以及本身作为发达国家的资源禀赋，它们的根基实在太扎实，这点冲击对它们来说还是能承受得起的。

未来等新一轮的降息周期和住房成交量重新回稳，那时候这些国家的房地产市场依然会是新的投资好时机。

但这个时机不是现在。

这种情况，与我们国内目前的一二线房地产市场的逻辑是一致的。

其实，海外的房地产市场从炽热转向冷场，很大程度上也反映了货币收缩的影响，侧面也可能反映出包括股市在内的金融市场的泡沫开始刺破，今年来美股一直跌跌不休的就是例证。

所以，海外房地产的景气度变化，非常值得我们关注和重视。

不过股市与楼市最大的不同在于，楼市对经济形势的反映往往滞后，而股市的预期管理则相对更提前，甚至会提前一个季度的对未来宏观趋势做出预判反映。

这个月，随着通胀势头被压制和加息预期落地，美国股市有结束下滑并开始扭头反弹的迹象，这到底算不算是美股对美国经济最坏的预期成为过去，还有待观察。

如果是，那么对于中国来说，也算是一件幸事，起码来自外部的黑天鹅风险会少一些。