深圳楼市的真相，往往藏在新房的数据里。

这两天，深圳市场传来数据，宝安沙井新房鸿荣源珈誉府2区开盘，1067套住宅去化645套、吸金30.59亿，中介朋友圈也传来小阳春的消息，一二手房成交套数加起来超过了1000套。

似乎，2024年深圳楼市的第一波热浪已经形成。

但深圳的新房卖得好不好，并不能看短期的数据，因为数据也是最容易骗人的。

最好的做法就是半个月后看深圳官方的数据，不仅比开发商的喜报有说服力，甚至还可以看到出乎意料的结果。

所以，只有潮水退去，才能知道谁是真正的裸泳。

现在这个市场环境，越是火热，似乎就越经不起验证。

3月深圳楼市诞生了两个官宣去化约七成的项目，一个是南山的卓越玖珑，另一个是宝安沙井的鸿荣源珈誉府。

如果数据没有误差，没有延迟那确实在如今的市场环境之下，确实是不错的成绩了。

但这样的成绩，三个月之后才是真正的检验时间。

因为，过去有宣布过去化七成成绩的项目，如今开始被打回原形。

最明显的，就是位于龙华红山的深业颐樾府，现在正经历这样的事情。

去年6月9日项目推出358套住宅，毛坯备案均价约7.19万/平送简装加中央空调，单价区间约6.57-8.29万/㎡，总价区间约534万—733万/套。

项目官方公布232批客户成功冻资，首开销售达到了七成。

按照开发商给出的数据，时隔9个月，在深圳住建官方平台上的备案数据就应该接近250套左右。

但距离获批预售至今（2024年3月11日）已经过去276天，在深圳房地产信息平台上，项目登记备案的房源才72套，去化率才20.11%。

与开发商去年喜报公布的数据，相差甚远。

这还是位于龙华红山范围的项目，无论是配套、还是综合交通，都是龙华非常成熟的位置。

要知道，如果项目放在过去市场火热的情况，几乎一房难求。

无独有偶，与深业颐樾府一路之隔的联发臻著雅居也同样遭遇去化成绩滑铁卢。

联发臻著雅居2023年10月13日获批预售，推出354套住宅，备案单价约7.33万/平，单价区间约6.45—7.66万/平，总价区间约542—696万/套，

开发商公布登记人名册，共122人冻资。

但项目开盘至今（2024年3月11日），已经过去150天，备案登记的套数仅仅只有2套。

相比深业颐樾府的去化数据，就更加不乐观了。

销售将近半年，去化仅仅只有2套是什么概念？

这不仅意味着项目产品的市场定位失焦，也意味着开发前期投入的大量营销成本都石沉大海了。

而且这个项目，也并不是完全没有市场感知，开盘就已经给出折扣，约96折，折后单价6.2万/㎡起，总价520万起，在同类项目当中，81平设计出了3房2卫，也不是完全没有市场优势。

但要知道，和这两个项目相隔约2公里外的众福红山印，开盘更晚，也都已经清盘。

并且相比深业颐樾府和联发臻著雅居80%的得房率，众福红山印的得房率更低（只有72%），并且备案均价更高，约7.88万/平。

可能有人会说，众福红山印能够清盘，最大的优势是学区优势，属于深高北学区2023年唯一新盘。

但即使有优质学区，红山印也并没有恃着名校学区而忽略市场大环境，开盘给出了98折，还送2500元/㎡简装。

这就说明一个问题，那就是如果无法清晰认知市场定位，无论开发商前期放出的数据多么漂亮，在市场大环境之下，如果无法给出更大的优惠，根本无法面对两三个月后的销售成绩检验。

当年号称“宇宙中心”的龙华也不好卖，就连龙华最热门，最有市场的版块都无人问津，到底是什么原因？

首先是市场大环境的因素。

深圳楼市这两年一直处于收缩状态，每个月成交都低位运行。

同类项目给出的折扣也越来越多，甚至已经到了想尽办法降价的阶段。

再加上其他城市对深圳楼市的虹吸，分流。

所以项目持销期表现不佳也情有可原。

但卖了这么久，都卖不出多少套，就不仅仅是市场的问题了，相比这两个项目更没有优势的，都卖得更多。

所以更大的可能就是项目自身的问题。

一是项目折扣少，均价相对市场其他项目没有性价比。

比如联发臻著雅居来看，当初拍地成交楼面价就达到了37772元/㎡。

这样的成交楼面价，在这几年龙华的住宅出让中，是最高的一个。

如果加上建安成本，公司运营成本等，项目备案均价约7.33万/平，折扣后的利润空间其实并不高，即使想要加入“骨折”的阵营，也就有心无力了。

二是项目本身的硬伤很难避免。

联发臻著雅居，不仅车位比只有1:0.74，车位不足，距离地铁一公里开外，而且楼盘的规模还小，产品圈层也不够纯粹，288户保障性住房几乎和商品房的户数差不多了。

深业颐樾府也有部分同样的问题，比如住宅总户数1396户，商品住宅856套，但保障性租赁住房就达到了540户，包括自持租赁和移交租赁，距离地铁一公里开外等。

但更重要的是，这两个项目由于距离太近，容积率分别达到了5.0（联发臻著雅居）和5.4（深业颐樾府）。

从实地看，两个项目不仅有对视可能，还楼体非常密集，楼间距视觉上也比较近。

（左联发臻著雅居，右深业颐樾府，2023年9月）

（联发臻著雅居近期实拍）

所以，这两个项目在持销期都无法顺利去库存也能理解。

但这两个项目所在的位置，放在龙华整个区域来说，都算得上是相对核心的位置，比很多同类项目的实用率都要高。

而这样的项目依旧经不起时间的检验，经不起市场的筛选，说明越到楼市周期后半段，购房者对住宅的挑剔要远超出开发商们的想象的。

而常态销售，每一个卖不动的项目，都有可能成为压垮新房市场的稻草。

作者 | 醉酒大鲨鱼

来源：格隆汇

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